Τρίτη, 23 Νοεμβρίου 2010

Ώρες αγωνίας τραπεζιτών για τα ακίνητα

Τα ενδιαφέροντα νέα της ημέρας, τι έγραψε ο τύπος, τα blogs, οι ειδήσεις. Ώρες αγωνίας τραπεζιτών για τα ακίνητα!
Τα βαριά σύννεφα που σωρεύονται στον κοντινό ορίζοντα της αγοράς ακινήτων αρχίζουν πλέον να προκαλούν αγωνία στο τραπεζικό σύστημα, με την Τράπεζα της Ελλάδος να παρακολουθεί στενά τις εξελίξεις, που επηρεάζουν σοβαρά την κεφαλαιακή επάρκεια του συστήματος, σε μια εποχή ισχνών αγελάδων.

Τα μηνύματα που λαμβάνουν οι τράπεζες τον τελευταίο καιρό είναι ιδιαίτερα ανησυχητικά, καθώς διαπιστώνουν ότι σπάει η «φούσκα» στην αγορά των νεόδμητων κατοικιών, απειλώντας να δημιουργήσει έντονη πτωτική δυναμική στις τιμές: n Οι αγοραπωλησίες νεόδμητων κατοικιών, κατασκευασμένων μετά το 2005, όταν επιβλήθηκε για πρώτη φορά στην Ελλάδα ΦΠΑ στα ακίνητα, έχουν «παγώσει», εξωθώντας στην απόγνωση τους κατασκευαστές, που ως τώρα «κρατούσαν άμυνα» στην πτωτική πίεση των τιμών, αποφεύγοντας μεγάλα «τσεκουρώματα» και περιμένοντας ότι κάποια στιγμή η κρίση θα ξεπερασθεί και θα πουλήσουν σε ικανοποιητικές τιμές.




 Όμως, αντί να ξεπερνιέται η κρίση στην αγορά βαθαίνει, με το ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας να συρρικνώνεται περισσότερο από το αναμενόμενο, τα εισοδήματα των νοικοκυριών να βρίσκονται σε ελεύθερη πτώση και τα επερχόμενα μέτρα του μνημονίου (νέες μειώσεις αποδοχών στο δημόσιο, ελεύθερη διαμόρφωση αμοιβών σε επίπεδο επιχείρησης στον ιδιωτικό τομέα) να φέρνουν ακόμη μεγαλύτερη πίεση. Την ίδια στιγμή, οι τράπεζες βλέπουν τις επισφάλειες στεγαστικών δανείων να εκτινάσσονται και τη ρευστότητα και την κεφαλαιακή τους επάρκεια να παραμένουν σε κλοιό πολιορκίας, με αποτέλεσμα να «παγώνουν» τις χορηγήσεις νέων στεγαστικών.

n Το χειρότερο, όμως, όπως αναφέρουν τραπεζικά στελέχη που παρακολουθούν στενά την αγορά, είναι ότι οι κατασκευαστές, που έχουν ένα απόθεμα περίπου 140.000 απούλητων νεόδμητων κατοικιών, βρίσκονται πλέον με το..πιστόλι στον κρόταφο για φορολογικούς λόγους. Ο νόμος για τον ΦΠΑ στα ακίνητα όριζε περίοδο προσαρμογής μέχρι το τέλος του 2010. Πέραν αυτού του χρονικού ορίου, οι κατασκευαστές θα είναι υποχρεωμένοι να καταβάλλουν ΦΠΑ για τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους και έχουν κατασκευαστεί μετά το 2005!

n Υπό την πίεση του επερχόμενου «τσεκουρώματος» από την εφορία, ορισμένοι κατασκευαστές έχουν αρχίσει απεγνωσμένες προσπάθειες να «ξεφορτωθούν» κατοικίες, κυρίως εξοχικές, προχωρώντας σε τουλάχιστον ασυνήθιστες προσφορές. Για παράδειγμα, προσφέρουν τέσσερις κατοικίες στην τιμή των τριών (!), σαν να επρόκειτο για..αναψυκτικά σε ράφια σούπερ μάρκετ. Άλλοι ξεχνούν τις προσφορές χαντρών και καθρεπτών σε ιθαγενείς (δωρεάν θέση στάθμευσης και αποθήκη, για παράδειγμα) και αρχίζουν να διαπραγματεύονται πώληση κατοικιών σε αρκετά χαμηλότερες τιμές.

n Έστω και έτσι, όμως, η βαριά κρίση δεν αναμένεται να επιτρέψει στους κατασκευαστές να «ξεφορτωθούν» μέχρι το τέλους του έτους αρκετά ακίνητα, καθώς εκτιμάται ότι στην καλύτερη περίπτωση η χρονιά θα κλείσει με περίπου 40.000 αγοραπωλησίες, δηλαδή λιγότερες από τις μισές σε σχέση με τον προηγούμενο χρόνο. Το 2011, η εφορία θα..χτυπήσει την πόρτα των κατασκευαστών για τον ΦΠΑ του τεράστιου αποθέματος κατοικιών που θα τους έχουν..μείνει στα χέρια. Γι’ αυτό και πολλοί παράγοντες στην αγορά και το τραπεζικό σύστημα εκφράζουν φόβους, ότι οι πιέσεις στη ρευστότητα των κατασκευαστών θα είναι τόσο ισχυρές, που θα αρχίσει με πρωτοφανή ένταση ένα ξεπούλημα με άγνωστη κατάληξη, που είναι βέβαιο όμως ότι θα πιέσει ασφυκτικά τις τιμές στην αγορά.

Η κυβέρνηση, αντιλαμβανόμενη την κρίσιμη καμπή της αγοράς και τις σοβαρές επιπτώσεις στο τραπεζικό σύστημα από μια απότομη πτώση τιμών των ακινήτων, αναδιπλώθηκε πρόσφατα, ανακοινώνοντας την απόσυρση της διάταξης του φορολογικού νομοσχεδίου, με την οποία επιβλήθηκε ο έλεγχος πόθεν έσχες και στην αγορά πρώτης κατοικίας. Το μέτρο είναι στη σωστή κατεύθυνση, επισημαίνουν τραπεζικά στελέχη, αλλά είναι μάλλον «πολύ λίγο, πολύ αργά», όταν αναπτύσσεται τόσο αρνητική δυναμική στην αγορά.

Τραπεζικά στελέχη υπενθυμίζουν, ότι από τα τέλη του 2008, μετά το «σκάσιμο» της Lehman, η Τράπεζα της Ελλάδος άρχισε να παρακολουθεί πολύ στενά τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων και πλέον ζητεί από τις τράπεζες να αποτιμούν σε τακτική βάση, μέσω ανεξάρτητων εκτιμητών, την αξία των ακινήτων που επηρεάζουν την κεφαλαιακή τους επάρκεια.

Δύο αρμόδια στελέχη της ΤτΕ (Γ. Συμιγιάννης και Γ. Χονδρογιάννης) σε ειδική μελέτη τους για την αγορά ακινήτων, που παρουσιάσθηκε την άνοιξη του προηγούμενου χρόνου σε ειδική ημερίδα της Τράπεζας, παρουσίαζαν με τον ακόλουθο τρόπο τη συσχέτιση των τιμών των ακινήτων με τη σταθερότητα του τραπεζικού συστήματος:

- Πτώση των τιμών των ακινήτων μπορεί να έχει σημαντικές επιπτώσεις στις τράπεζες, τόσο άμεσα όσο και έμμεσα. Τα στεγαστικά δάνεια εξασφαλίζονται κατά κανόνα με την εγγραφή υποθήκης (ή προσημείωσης) επί του χρηματοδοτούμενου ακινήτου και γενικά θεωρούνται ασφαλή, δεδομένου ότι συνήθως εξυπηρετούνται από το εισόδημα του νοικοκυριού που είναι κατά κανόνα σταθερό και δεν υπόκειται σε μεγάλες διακυμάνσεις.

- Όμως, μια αιφνιδιαστική και σημαντική πτώση στις τιμές των κατοικιών μπορεί να συνεπάγεται ουσιαστική χειροτέρευση του κινδύνου και της ποιότητας του χαρτοφυλακίου δανείων των τραπεζών, ιδίως εκείνων που ειδικεύονται στη στεγαστική πίστη.

- Ο πιστωτικός κίνδυνος μάλιστα δεν περιορίζεται στον τομέα της στεγαστικής πίστης. Τα ακίνητα χρησιμοποιούνται ως εμπράγματη ασφάλεια και για άλλες κατηγορίες δανείων, ιδίως προς τον επιχειρηματικό τομέα της οικονομίας.

- Μία πτώση επομένως στις τιμές των ακινήτων μειώνει τη δανειοληπτική βάση των επιχειρήσεων, περιορίζοντας έτσι τις επενδύσεις τους, τη δραστηριότητα και την κερδοφορία τους, γεγονός που συνεπάγεται αύξηση του πιστωτικού κινδύνου στον οποίο είναι εκτεθειμένες οι τράπεζες. Η αύξηση των προβλέψεων για την κάλυψη του κινδύνου αυτού αλλά και η μείωση της αξίας των παγίων στοιχείων τους περιορίζουν το δείκτη μόχλευσης των τραπεζών. Ως αποτέλεσμα, η προσφορά δανείων μειώνεται και τελικά περιορίζονται τα έσοδά τους από τόκους και προμήθειες που σχετίζονται με συναλλαγές σε ακίνητα.

- Έτσι, μια απροσδόκητη πτώση των τιμών των ακινήτων μπορεί να οδηγήσει σε κρίση το χρηματοπιστωτικό τομέα, με σοβαρές επιπτώσεις στις γενικές οικονομικές συνθήκες και τον πραγματικό τομέα της οικονομίας, όπως άλλωστε δείχνει η εμπειρία από την πρόσφατη χρηματοοικονομική κρίση.

- Μια πτώση των τιμών και μείωση της αξίας των υποθηκευμένων ακινήτων, επειδή αυξάνει τον πιστωτικό κίνδυνο και τις απαιτήσεις κεφαλαίου για τις τράπεζες, μπορεί να οδηγήσει σε περιορισμό της πιστωτικής επέκτασης, μείωση της ζήτησης για κατοικίες και συνεπώς σε ενδυνάμωση της πτωτικής πορείας των τιμών.

πηγη banksnews.gr

Δεν υπάρχουν σχόλια: